如何找到最佳的销售地区？

    你知道该如何找到一个适合的位置，经营你的食品店或者是零售店？其中一点是要掌握人口数量和一些相关的帮助。本文将给出相关指导。
                                                Karen E. Spaeder
    你肯定听过“区域，区域，区域”，但是如果你在为饭店找一台精彩的彩电或者为零售店寻找批发商时，区域就不是要考虑的第一要素。
    一定要把区域放于最重要的位置，如果你开张一家带店面的食品店或者零售店，好的区域是最重要的，当然，你的产品也要好。但是如果不将产品销售出去，谁能知道这个商品是好还是坏？
    Dayton大学商学院市场营销和管理的一位讲演人Irene Dickey 强调说：“在零售行业里，最重要的三件事就是‘区域，区域，区域’，对于新位置的选择是零售业和消费服务行业最重要的因素。”。

核实人口
    这项任务说简单也简单，说难也难。例如，可以使用非常复杂的工具。Dickey说：“零售商人可以这样问：‘如果我增加一个店面，目标市场的交通状况该是什么水平？交通的总体状况应该怎样？如果消费者进入商店，用什么方法可以衡量交通模式？’”
    Michael Rodelle——Papa Gino's Inc.不动产理事，他说：“如果你花大力气调研人口状况，那就需要调查年龄，收入，家庭数量等等。”
    而且，你还要调查邻边区域的交通状况，例如学校，零售行业和医院等等，还要看看高速路和人行道情况。Memphis Championship Barbecue 的创始人之一Carlos Silva,全面掌握了该怎样挑选一个好的区域的方法，并于1994年开张了第一家酒店，他说：“我们的饭店在中间，所以我们必须去吸引客人到我们这里。”
   “ 这不是说该位置不好，”Silva说，“这个位置非常适合开饭店。”他在其他三个地方也开了饭店，其中的一个在casino，建立者似乎希望将该店作为发展基地，Silva说：“我们要将它推向全市。”据他说，饭店在2003年的增长率为25%，预计2004年的增长将达到60%。他说：“你可以在10分钟内到达Memphis饭店。”

密切关注你的竞争对手
    许多专家都同意这一点。Greg Kahn是位于加利福尼亚北部的Huntersville的Kahn研究集团的建立人以及 CEO，他说：“非常简单，最好的位置就是最接近对手的位置。”他曾经研究了赛百味等主要的连锁店，他说：“人行道也非常重要，但是让关键顾客到达更重要，通过最大化的模仿你的竞争对手，就可以从他们的市场中获利。”
    也就是说，你的竞争对手是根据地区人口确定区域的，通常它们也会花大力气进行广告宣传。如果是这样，那么为什么还要浪费钱在那些已经做过的事情上呢？
    而且，和竞争对手在一起的话，会推动商业发展。因为这充分表明，你对自己的产品非常自信，而不害怕竞争对手。Blake Tartt三世，商业不动产公司的主席兼CEO说：“竞争是好的，竞争会推动零售业和饭店行业优化发展，竞争带来好的交通，更多的商铺。如果我的主顾足够好，我就劝他要从竞争中得到发展。”
    当然，即使竞争对手发展兴旺，自己进行评估也非常好。始终保持在市场前头，有利于下一个店的开办。

你需要专家帮助吗？
    即使你觉得自己找到了一个好的位置，你的工作还远远没有完成。你还要协商租金，这个问题和寻找区域一样重要。Tartt.说：“有一个好的律师也非常重要。”这个代理人可以帮助你考虑租约条款，补贴和不动产情况。
    咨询当地的不动产专家，他们既了解顾客也了解你想从事的业务。根据开办的业务不同，考虑的商品也不相同。Tartt说：“我相信在这个城市里，总有一些不动产专家了解城市的过去和未来。真正的业内人士会研究所有的发展趋势，人口状况和交通模式。”
    在启动商业计划前，找人帮助你审核发展计划非常有益。许多网站都给出了如何写商业计划的方法，其中提供了必要的信息和资源。商业培训或者计划咨询师也非常有用，可以向朋友进行相关咨询，也可以从网络或是其他渠道得到更多信息。
    Tartt说：“在寻找区域时，一定要了解商业计划，要知道你的目标是什么。”
    了解所有区域的成本还包括了解哪些突发事件会影响市场。低估了成本和开办商业的时间是非常常见的错误，但是如果计划周密，就可以避免上述问题。如果全部要考虑的事情都交给代理，花费的时间就很少。
    最好的建议是什么？Rodelle说：“和业内的其他人交谈，从而了解他们的经历和常常犯的错误。你可以在犯错误前就避免它们。”

知道问什么
    针对每个位置回答22个问题，这样有利于做出正确的选择：
1. 在规划区域内是否有便利的设施？
2. 该设施是否足够使用？能够为所有的零售，办公，仓储及其它需要提供足够的空间？
3. 设备够吗？
4. 建筑物需要修补吗？
5. 现有的照明，加热和制冷机器和通风设备够用吗？
6. 租约的条款是否最优？
7. 该位置和住的地方交通方便吗？
8. 判断在选定的区域内是否可以雇佣到足够的雇员。
9. 你的目标顾客住在附近吗？顾客的数量满足需要吗?
10. 交易区是否受到季节的限制?
11. 如果你选的地点和目标顾客非常远，你是否能支付足够的广告费用？
12. 设施是否能够持续满足需求？
13. 公共设施周边地区的犯罪率很低吗？
14. 路灯是不是够亮，足以吸引夜间的购物者，是否能让他们感到安全。
15. 犯罪保险费用高吗？
16. 邻里地区的商业会吸引那些会忠诚于你的顾客吗？
17. 周围是否有竞争对手？如果有，你能不能打败它们?
18. 设施能否让潜在的顾客很容易到达？
19. 停车场是否充足？
20. 公共交通能否满足地区需要？
21. 供货方便吗？
22. 如果在将来生意扩张了，该设施还能不能满足需要？
    如果你能很好的回答上面的问题，并能得到满意的答案，那么你就可以选择一个好的商业区域去经营自己的事业。